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共有产权转让你必须要知道的四条规定-【资讯】

发布时间:2021-07-15 15:05:06 阅读: 来源:立丝岩棉板厂家

吕舒扬

亲兄弟,明算账。朋友合伙买房,可能在买房的时候齐心协力,但在出售房产的时候遇到产权收益分配难题。最近,最高院颁布的司法解释第九条至第十四条对合伙买房的共有产权转移问题,做出了详细规定:

1、先看共有人约定:优先购买权的行使期间,按份共有人之间有约定的,按照约定处理

2、继承、遗赠优先于共有人:共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时,其他按份共有人主张优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。

3、共有人优先于外人:按份共有人向共有人之外的人转让其份额,其他按份共有人根据法律、司法解释规定,请求按照同等条件购买该共有份额的,应予支持。

4、共有人之间转让,其他共有人无权干涉:按份共有人之间转让共有份额,其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。

朋友合伙买房,应该准备什么?

张大锤和王建国是一对好朋友,也都是单身族。俩人的经济实力不够各自单独买房,但又不想错过投资房产的好时机,于是想合伙出钱付首付,再以张大锤的名义向银行贷款,俩人共同还贷。

在法律上,共同出资购房,则张大锤和王建国之间可视为合伙协议关系,双方的权利义务也基于合伙关系来履行。

融360建议,大锤和建国最好在出资前做好书面协议。有明确约定,可以在很大程度上避免以后出现争议。俩人可以对产权、优先使用权以及继承权等方面做出对双方合理的约定。

产权证怎么领

两人可以办理《房屋共有权证》。《房屋共有权证》是《房屋所有权证》的附件,一般为县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发,每个共有权人各持一份。张大锤和王建国可以推举(或由石头剪刀布决定)一个人持有《房屋所有权证》,另一人持有《房屋共有权证》,不需担心,二者具有同等的法律效力。

房屋产权怎么分配

法律上,允许张大锤和王建国共同享有房屋产权吗?是可以的。

物权法规定,不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括“共同共有”和“按份共有”。二者在财产权益分配与处理上是不同的。 “共同共有”表示所有产权人,都对这套房子不分份额地均等享有权利、承担义务。“按份共有”指的是必须约定份额。

比如说,若张大锤和王建国选择“共同共有”,则任何一方都不能在对方不同意的情况下卖出房子。若是“按份共有”,则任何一方可以把属于自己的那份权益卖给第三方,无需共有人同意。

若两人忘记事先约定,也没有关系。法律规定,共有人对共有的不动产或者动产没有约定为“按份共有”或者“共同共有”,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有;按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。

也就是说,张大锤和王建国可以如出资额确定二人产权比例。如果俩人真的糊涂到理不清谁出了多少钱,那么,就平分产权吧。

产权份额应该按照首付比例分配

出资额?这个出资额是首付呢,还是首付加后续的还贷总额呢?

融360就此咨询了房产律师。得到的答案是,一般应按照首付比例确定产权份额。

因为俩人确定以张大锤的名义向银行贷款。张大锤的贷款行为应视为经营合伙事务行为,所贷资金应作为合伙财产,贷款买房属于投资合伙事务。到这里,购房所需资金已通过首付和银行贷款款出资到位,而月供则属于合伙债务承担,不是出资或者投资范畴。因此,应按照按出资比例确认房屋产权份额,而非各方首付和月供总额。

房屋贷款怎么还

既然申请贷款人只有张大锤,那么有还贷义务的是不是只有张大锤呢?融360告诉你,虽然银行只会对张大锤追究还贷义务,但王建国同样有连带偿还责任。即,张大锤有权要求王建国与自己按照产权比例承担房贷月供。

虽然贷款合同是张大锤与银行签订的,按照合同相对性原则,王建国并无偿还银行借款义务,银行仅能对王建国行使抵押权。但鉴于张大锤与王建国为合伙协议关系,依照民法通则及相关司法解释规定,合伙经营期间的债务,应由各合伙人负连带偿还责任。因此,由于张大锤所负债务是经营合伙事务产生的,王建国作为合伙人负有偿还义务,想抵赖可是万万不行的。张大锤对银行承担还款义务后,可向王建国追偿。

多人投资怎么办?

道理跟两人投资一样,区别在于,共同共有的房屋,共有人要对共有房产进行处分时,如转让、赠与、设定抵押等,必须取得全体共有人的同意或者占份额三分之二以上的人同意。否则,部分共有人擅自处分的共有房产,一般情况下都认定为无效。但是多数人在处分共有财产时,不得损害少数人的利益,否则,受害的共有人可通过司法途径解决。

张大锤和王建国都要注意

留下一些能够证明两人是房屋共同所有人的资料,有备无患。

如:能证明两人为合伙买房关系的证人,售楼人员、银行办理抵押贷款的工作人员或两人共同的知情好友;两人协商买房时的录音;首付及月供支付凭证等。

有了这些充足的准备,张大锤和王建国就可以合伙买房啦。

微信公众号:融360房贷

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